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Imposte ipocatastali ridotte della metà nelle compravendite di immobili realizzate da fondi immobiliari aperti

Con la sentenza pronunciata il 16 dicembre 2021, a definizione delle cause riunione C-478 e 479/19, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea (“CGUE”) ha esaminato la compatibilità con il principio di libertà di circolazione dei capitali dell’art. 35, c. 10-ter, del d.l. 223/2006 (“Agevolazione”). Tale norma, come noto, prevede una riduzione al 50% delle imposte ipotecarie e catastali per gli investimenti immobiliari realizzati da fondi immobiliari chiusi, escludendo dal beneficio i fondi immobiliari aperti.

La vicenda sottoposta alla Corte riguardava una società di gestione del risparmio (“SGR”) di diritto tedesco, che nel 2006 aveva acquistato, per conto di due fondi immobiliari aperti istituiti in Germania, due complessi immobiliari in Italia. All’atto dell’acquisto, la SGR aveva assolto integralmente le imposte ipotecarie e catastali. Tuttavia, a seguito dell’entrata in vigore del d.l. 223/2006, aveva ritenuto di poter avanza istanza per il rimborso della metà delle imposte pagate. Infatti, ai sensi dell’art. 12-bis del D.M. 228/1999, in Italia i fondi immobiliari possono essere istituiti solo come fondi di investimento chiusi. Ne discende che a livello pratico l’esclusione dall’Agevolazione dei fondi immobiliari aperti pregiudica solamente i fondi immobiliari istituiti all’estero e operanti in Italia (in quanto non esistono fondi immobiliari aperti italiani).

Ne era sorto un contenzioso con l’Agenzia delle Entrate, che aveva visto la SGR soccombente in entrambi i gradi di merito. Investita della controversia, la Corte di Cassazione sottoponeva la questione alla CGUE, ravvisando un possibile contrasto del regime agevolativo in parola con le libertà di stabilimento e di libera circolazione dei capitali sancite dagli artt. 49 e 63 del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea (“TFUE”).

I giudici europei sono stati chiamati innanzitutto a valutare quale libertà, tra quelle previste dal TFUE, venisse intaccata dalla normativa italiana. La questione è stata risolta sulla scorta dell’Allegato I alla Direttiva 88/361/CEE. La nomenclatura ivi contenuta illustra come gli investimenti immobiliari, effettuati da soggetti non residenti in uno Stato membro, debbano considerarsi movimenti di capitali, quindi tutelati dalla relativa libertà.

Al fine di valutare la sussistenza di un’eventuale violazione della liberta di circolazione dei capitali, la CGUE ha valutato la comparabilità delle situazioni esaminate. Nondimeno i giudici europei osservano che, valutando meramente l’oggetto ed il contenuto della normativa de qua, “un fondo chiuso e un fondo aperto, nei limiti in cui entrambi svolgono l’attività consistente nell’acquistare e rivendere successivamente beni immobili soggetti a una doppia imposizione, appaiono trovarsi in una situazione comparabile”.

Sulla base di ciò, la CGUE si è posta il problema di valutare la eventuale sussistenza di una causa di giustificazione.

Secondo la Corte di Cassazione, in qualità di giudice del rinvio, la ratio del regime agevolativo de quo potrebbe individuarsi nella volontà del legislatore italiano di promuovere la costituzione di fondi immobiliari chiusi. Questi ultimi, in ragione delle fisiologiche limitazioni che contraddistinguono il rimborso delle relative quote ai partecipanti, sono meno sensibili ad eventuali crisi di mercato. Al contrario, in simili evenienze, i fondi aperti non potrebbero sottrarsi all’obbligo di erogare il rimborso anticipato delle quote ai partecipanti; ciò provocherebbe crisi di liquidità, che tali fondi potrebbero colmare soltanto vendendo gli immobili di cui dispongono al di sotto del valore normale, inducendo rischi sistemici del mercato immobiliare. Se tale fosse stato l’obiettivo perseguito dal legislatore italiano, la Corte europea ammette che questo potrebbe essere un motivo imperativo di interesse generale che giustificherebbe la predetta limitazione alla libera circolazione dei capitali.

Invece, secondo la SGR, la ratio dell’Agevolazione deve ricercarsi nell’esigenza di evitare che i fondi immobiliari debbano versare due volte la stessa imposta, vale a dire tanto al momento dell’acquisto di un immobile quanto al momento della vendita di quest’ultimo. Se questa fosse l’eventualità disparità di trattamento non sarebbe giustificata. Ciò in quanto l’esigenza di evitare il doppio versamento di imposte sussisterebbe anche con riferimento ai fondi immobiliari non residenti.

La Corte afferma che “in tale contesto, spetterà al giudice del rinvio, il solo competente ad interpretare il diritto nazionale, determinare, tenendo conto di tutti gli elementi della normativa tributaria oggetto dei procedimenti principali e del regime fiscale nazionale interessato nella sua globalità, l’obiettivo principale perseguito da detta normativa”, così da trarne le conseguenze predette.

Per una definitiva soluzione della questione, occorrerà quindi attendere la pronuncia della Corte di Cassazione che, risolvendo il merito della controversia, dovrà altresì esprimersi sull’obiettivo che assolve il regime di cui all’art. 35, c. 10-ter, del d.l. 223/2006. Peraltro, laddove la Corte di Cassazione, abbracciando la tesi della SGR ritenesse sussistente una violazione della libertà di circolazione dei capitali, l’Agevolazione dovrebbe essere estesa anche ai fondi immobiliari non UE. Ciò in quanto la libertà di circolazioni di capitali è garantita dal TFUE anche ai soggetti non UE.

Tuttavia, la Corte di Cassazione confermerà probabilmente la propria impostazione in base alla quale la ratio della norma è quella di favorire l’operatività dei fondi immobiliari chiusi, rispetto a quelli aperti. La CGUE ha chiarito che tale ratio, laddove confermata, rappresenterebbe una valida giustificazione alla libertà di circolazione dei capitali. Probabilmente, dunque, la Corte di Cassazione confermerà la legittimità dell’esclusione dei fondi immobiliari aperti/non residenti dall’Agevolazione.

A.P.

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